S realitními fondy se v posledních letech roztrhnul pytel. Stává se z nich populární forma investování. Jak se v nich ale má běžný investor orientovat?

Nemovitostní fondy dnes číhají na investory za každým rohem. Jedná se o jednoduchou formu investování do nemovitostí a v posledních letech také velmi výnosnou formu. Takže se není čemu divit, že jejich nabídka se exponenciálně zvyšuje. Mnohdy tomu napomáhá množství volných peněz v ekonomice, mnohdy zase transparentní právní rámec, daný především zákonem o investičních fondech a investičních společnostech. Ten umožňuje spolehlivě zakládat nemovitostní fondy v různých podobách už i v naší kotlině. Jestliže v roce 2010 byste napočítali jen tři nemovitostní fondy, o pár let později už jich je mnohonásobně více. Tento typ investování do nemovitostí je přitom v zahraničí běžnou praxí. Tamní fondy mají hodnoty majetku počítané v miliardách eur. Největšími matadory v Evropě jsou Švýcaři, fond jejich UBS banky „Léman Residential «Foncipars»“ letos oslaví 75 let od začátku své existence. Obdobně to ale funguje po celém světě, většina „velkých“ nemovitostí je vlastněna fondem.

Proč vlastně lidé investují do nemovitostí skrze fondy? Zkrátka proto, že jsou pro ně nemovitosti nad rámec jejich vlastního bydlení moc velkým soustem. Běžný investor si většinou nemůže dovolit investovat do komerčního centra. Trochu lehčí je to u bytů, naopak u průmyslových a kancelářských prostor je fond často jedinou možností jak z jejich výnosů profitovat. Největší výhodou nemovitostních fondů je tak jejich přístupnost běžným investorům a možnost skrz ně investovat do nemovitostí, které bychom si jinak nikdy nemohli dovolit.

Nemovitostní fondy ale mají mnoho dalších výhod

Zaprvé, vám odpadne starost o hledání nájemníků. V případě nákupu tisíců metrů čtverečních kanceláří budete nájemníky hledat velmi těžko. Ještě méně by se vám chtělo v této administrativní budově vyměňovat žárovky a opravovat WC.

Zadruhé, skrz fond můžete i s menší investicí vhodně diverzifikovat nemovitosti jak odvětvově, tak regionálně. Jeden fond například může vlastnit kanceláře, komerční prostory i průmyslové haly. Navíc po celé republice, nebo třeba celé střední Evropě.

Zatřetí, jde o aktivum, které se vyvíjí odlišně od tradičních dluhopisů a akcií. Tím pádem skrz něj lze lépe diverzifikovat jakékoliv portfolio. Nemovitosti tímto přístupem vnímáme čistě jako investice, nikoliv pocitově jako něco, co potřebujeme pro naše bydlení.

Začtvrté, je investice do fondu podstatně likvidnější než přímý nákup nemovitosti. Dnes je pro prodej sice dobrá doba, ale ani tak se komerčního centra nezbavíte během jednoho měsíce. To fondy mají stanovené obchodní dny, při kterých lze z fondu vystoupit. Může to být spojené s nějakou srážkou, ale ani ta nebývá po uplynutí investičního horizontu obvyklá.

Zapáté, se skrze fond dostanete do podstatně výnosnější oblasti, než jsou jen byty. Ty svým výnosem průměrně zaostávají za ostatními sektory nemovitostí. Dle studie CBRE se výnos z prémiových komerčních center dostal na 4,5 % p.a., z prémiových kanceláří to bylo 4,75 % a z průmyslových parků dokonce ještě o procento více. Byť jsou tyto výnosy pro českého investora nebývale nízko, stále bohatě převyšují výnos z pronájmu bytu ve srovnatelných exluzivních lokalitách. Z toho důvodu také většina fondů krouží v oblasti průmyslových či komerčních nemovitostí.

Zašesté, fondy si mohou efektivně zvýšit výnosy prostřednictvím finanční páky. Půjčují si za nižší úrok, než jaký je jejich výnos z nájmu. Pokud je to v rozumné míře, efektivně tím maximalizují zisk pro své investory. Fondy navíc využívají výhodnější daňový režim než fyzické osoby.

Pojďme se ale podívat také na odvrácenou stranu měsíce. Obzvlášť v prostředí velmi nízkých sazeb mají nemovitosti v portfoliu své místo, nedá se ale říct, že budou snadnou investicí, která se vyhne poklesům. Naopak, dle výše zmíněných výnosů jsme i na nemovitostním trhu velmi vysoko. Rekordně nízké nájmy totiž znamenají také rekordně vysoké nákupní ceny. A to je zcela největší riziko pro všechny nemovitostní fondy a ještě více pro nemovitostní fondy využívající vysoký dluh. Může totiž přijít doba, kdy ceny nemovitostí budou klesat mnohem rychleji, než vám to bude stačit pokrývat příjem z nájmu.

Nemovitostní fondy samozřejmě musejí pravidelně oceňovat nakoupené nemovitosti, a to s frekvencí minimálně jednou za rok, při určitých výjimkách jednou za roky dva. V okamžiku hlubší krize tak nečekejte, že uvidíte fond stále na stejných úrovních. Jakmile se uskuteční nějaká transakce s podobnou nemovitostí, kterou vlastní váš fond, automaticky dojde také k jeho přecenění. Ostatně oceňování podkladových nemovitostí je také největší slabinou těchto investic. Byť mohou být znalci tisíckrát nezávislí, přístupů je mnoho a většinou také záleží na obhospodařovateli, jak moc bude při oceňování agresivní.

V každém případě platí, že nemovitostí fondy nejde porovnávat jen dle jejich výkonnosti. To by bylo příliš snadné. Mimo standardních parametrů, jako jsou poplatky za správu, celková nákladovost, likvidita, historický vývoj, zkušenosti obhospodařovatele, regionální zaměření a typ podkladových nemovitostí, jsou ve hře ještě mnohem důležitější charakteristiky.

Vždy si před investicí do fondu zjistěte jeho zadlužení. To bývá udáváno údajem LTV (Loan to Value), tedy poměrem zadlužení vůči hodnotě nemovitostí. Banky mají často požadavek na "zastropování" tohoto zadlužení například na 70 %. Byť nemovitostní fondy pro kvalifikované investory mohou jít v zadlužení ještě dál, jako investor bych toto riziko nechtěl podstupovat. S vysokým zadlužením totiž nesete nadměrné riziko při případném poklesu cen nemovitosí. U speciálních nemovitostních fondů bývá zadlužení mnohem nižší, a byť mají fondy nižší výnosy, budou se chovat mnohem předvídatelněji v případě krize. Příkladem z této oblasti může být Conseq Realitní, který sice necílí na dvouciferné výnosy, ale díky tomu také poměrně elegantně ustál poslední hypoteční krizi. Jen hrstka fondů v ČR se může pochlubit stejně dlouhou historií.

Druhý velmi důležitý parametr je mix nájemců, kteří si od fondu prostory pronajímají. Jinou bonitu bude mít výživová specialistka z Horní Dolní a společnosti jako C&A či Tchibo. Za známé společnosti často poskytujete záruku banka, takže pravděpodobnost zaplacení nájmu je velmi blízká jistotě. Čím bonitnější nájemníky bude vámi zvolený fond mít, tím jistější bude jeho vývoj.

S tím souvisí také průměrná délka nájemních smluv. Ta nejde porovnávat v různých nemovitostních segmentech, ale v rámci stejných segmentů je to vynikající vodítko. V délce, na kterou se nájemce upisuje, to mají nejsnazší fondy s průmyslovými nemovitostmi. Tam je běžná doba pět, ale i patnáct let. Ostatně také výměna nájemníka je tam velmi složitá, minimálně proto, že se průmyslové budovy hůře dělí a hledáte tak nájemníky s podobnými požadavky. V tomto parametru vyniká například Accolade Fund, s velmi známými nájemci a průměrnou dobou do konce jejich smlouvy 6 až 7 let. Kvůli aktuálně vysokým cenám nemovitostí bych byl velmi obezřetný při výběru fondu, který zatím ve svém portfoliu nemovitosti nemá a jen je hledá. Pokud si totiž sečtete jeho náklady a porovnáte je s aktuálními příležitostmi, mohli byste zjistit, že výnos bude jen lehce pozitivní. Přitom stále můžeme v nemovitostní oblasti očekávat výnosy kolem 4 až 9 %, na základě výše popsaných charakteristik fondu (dluh a typ nemovitosti).

Nemovitosti mají v portfoliu své místo. Přivítejme tedy jejich širokou nabídku s otevřenou náručí. Určitě si ale buďme vědomí toho, že nemovitostní fondy nemusejí jenom růst a porovnávejme je dle relevantních informací. Přeji vám při výběru fondu štastnou ruku.

Autor: Tomáš Kálal, Senior Relationship Manager Conseq Investment Management