Nemovitosti byly a vždy budou oblíbenou součástí investičního portfolia, a to i díky své odolnosti vůči výkyvům na kapitálovém trhu i inflaci. Ne nadarmo se říká, že je nemovitost uchovatelem hodnoty.

Už dlouho ale investice do nemovitostí neznamená pro naše občany pouze individuální koupi bytu či domu a jeho případný následný pronájem, který dnes nenese výraznější výnos. Zajímavější pro investory je situace na trhu průmyslových a komerčních nemovitostí. Moderní doba navíc přináší nejrůznější možnosti jak do těchto nemovitostí investovat. A protože ne každý investor disponuje finančními prostředky v takové výši, která by mu umožnila individuální investici do komerční nemovitosti, trh naštěstí nabízí i formu tzv. kolektivního investování. Na to, na co by jeho kupní sila nestačila, může investor dosáhnout investicí do vhodně zvoleného fondu. O investici se postará profesionální tým a investor tak nemá se svojí investicí a její správou žádné starosti.

Stále populárnější jsou tzv. fondy kvalifikovaných investorů (dále také jako "FKI"), které jsou navíc od června letošního roku ještě dostupnější většímu počtu investorů – novelou zákona byl limit minimální investice snížen z pro mnohé nedosažitelných 125 tisíc eur na 1 milion korun za předpokladu současného vyplnění investičního dotazníku. A takových investorů už je u nás přece jen více.

Nižší regulace umožňuje vyšší výnosy

Výhodou FKI je fakt, že nejsou omezovány pravidly pro zakládání standardních fondů kolektivního investování a mají volnější ruce při tvorbě investiční strategie. Nejsou limitovány množstvím a druhy jednotlivých investičních nástrojů, a mohou tak svým investorům nabídnout mnohdy atraktivnější výnos, než běžné podílové fondy. Již z názvu totiž vyplývá, že jsou určené investorům s určitými znalostmi a zkušenostmi, kteří jsou tak schopni sami posoudit míru rizika. Díky rizikovější investiční strategii dokáží tyto fondy dosáhnout vyššího výnosu.

Zároveň dokáží pojmout i takové investiční příležitosti, které klasické produkty neumí: např. umění, veterány, víno a podobně. Další výhodou FKI je snížená sazba daně z příjmu, která dosahuje pěti procent namísto obvyklých 19 procent.

„Samozřejmě není pravda, že by FKI nepodléhaly vůbec žádné kontrole, jsou poměrně přísně regulovány příslušnou legislativou a na jejich činnost pečlivě dohlíží ČNB. Kromě náročného licenčního řízení před samotným zahájením činnosti musí být například mezi řadou dalších povinností naplněny přísné požadavky na informační povinnost o hospodaření fondu jak vůči investorům, tak ČNB,“ přibližuje Martin Skalický, ředitel fondu kvalifikovaných investorů EDULIOS.

FKI bývají rozčleněny do podfondů, lišících se jak investičním cílem, tak i zvolenou investiční strategií, což umožňuje investorovi efektivně diverzifikovat své finance do různých cílů i v rámci jednoho fondu.

Zájem o kolektivní investování roste

I v souvislosti se zmíněným snížením limitu minimální investice roste jak počet FKI, tak i těch, které se zaměřují na investování do nemovitostí. „Při výběru vhodné nemovitosti je nezbytné posoudit stabilitu a dlouhodobou udržitelnost příjmu z pronájmu a náklady potřebné na její provoz. To je klíč zhodnocení vložené investice. Mezi nejkonzervativnější, tedy nejstabilnější investice do nemovitostí, je považován trh s kancelářskými budovami. Z investičního hlediska jsou zajímavé i další sektory trhu s komerčními nemovitostmi – maloobchodní sektor, průmyslové nemovitosti, ale například i zemědělská půda,“ doporučuje Martin Skalický.

Hlavním trendem ve vývoji trhu s komerčními nemovitostmi je poskytování takové kvality a atraktivity nabízených prostor, aby bylo možno komerční prostory pronajmout kvalitním nájemníkům. Fondy proto volí nemovitosti situované v atraktivních lokalitách, které mají potřebnou stavebně technickou kvalitu, atraktivní design. V poslední době se stále více prosazují požadavky na minimalizaci provozních nákladů, aplikaci „zelených“ technologií atd. Je to rozsáhlý komplex jednotlivých položek, které musí být naplněny, aby se mohlo říci, že daná nemovitost je atraktivní investiční příležitost.

První fondy kvalifikovaných investorů začaly na českém trhu vznikat před necelými deseti lety a dnes dosáhly počtu 160. Číslo to rozhodně není konečné. S oživením po přestálé ekonomické krizi roste poptávka firem po nových kancelářských prostorách a navzdory letošnímu neobvykle nízkému počtu nově dokončených m² kanceláří (cca 32.000 m²), v příštích letech očekáváme výrazné zlepšení i na straně nabídky. Oživení pak bude nepochybně následovat také růst ceny nájmů.

Zorientovat se v široké nabídce fondů s různým portfoliem a strategiemi není vůbec jednoduchou záležitostí. Je proto doporučeno se o vhodném výběru pobavit s odborníkem a řádně zvážit všechna možná pro i proti.