Češi v posledních letech znovuobjevili chuť investovat do nemovitostí. Odhaduje se, že jen v loňském roce se každý čtvrtý byt v Česku prodal jako investiční. Zájem domácích a stále častěji i zahraničních kupců žene ceny nemovitostí vzhůru někde i dvouciferným tempem. Jen v Praze letos vzrostla průměrná nabídková cena nových bytů meziročně o 21,2 % na 88 500 korun za metr čtvereční. Nemovitosti jsou dnes rekordně drahé, a více než jindy proto platí, že koupi investičního bytu či domu musí člověk pečlivě zvážit, aby se z lákavé příležitosti nestalo jen drahé investiční fiasko.

Nejdříve jedno plus: nespornou výhodou čistě investičního přístupu k nákupu nemovitosti je, že ji kupující může vybírat bez emocí. Nehledá bydlení pro sebe a nemusí řešit, jestli odpovídá jeho vkusu, potřebám či vztahu k danému místu. Chce najít nemovitost, která se mu bude snadno pronajímat a generovat pravidelný výnos, rozhodně ne dlouhodobou ztrátu. Jak zvýší své šance na úspěch?

Na začátku by měl mít jasno ohledně financí a netýká se to jen ceny nemovitosti, kterou bude ochotný zaplatit. Samozřejmostí by mělo být propočítání nákladů na údržbu či povinných odvodů a na druhé straně očekávaných příjmů z nájmu, aby měl investor představu, jaký výnos může od investice očekávat. Pro konzervativnější odhad se doporučuje nepočítat s nájemným za celý rok, ale spíše jen za deset měsíců, pro případ výpadků nájemného.  

Najít optimální způsob financování není snadné. Tisíce Čechů využily levných hypoték a s vidinou nízkých úroků nemovitost koupily v posledních letech s pomocí úvěru, třeba i ve výši 90 procent její hodnoty. Nízké úroky ale nemusí vydržet navždy a každý investor si musí být jistý, že i jejich případný růst ustojí a příjem z nájmu bude stačit na pokrytí splátek.

Pokud se investor rozhodne koupit nemovitost z větší části za vlastní prostředky, nesmí zapomínat, že likvidita takových financí je výrazně nižší než u jiných aktiv a může trvat i měsíce než se mu podaří nemovitost v případě potřeby prodat a penězi disponovat.

Kvalitní lokalita jako základ úspěchu

Zásadní je výběr lokality, to je alfa a omega úspěšné investice do realit obecně. Investor musí vytipovat místo, které bude vyhledávané a atraktivní pro život, a to i v horizontu desítek let, aby neměl problémy najít nájemníky. Zatímco byt na pražských Vinohradech majitel pronajme bez potíží v řádu dnů, do bytu na vesnici daleko od větších měst může shánět nájemníky marně i několik měsíců. Takový byt, i když bude řádově levnější než ten v atraktivní lokalitě, bude z financí spíše jen ukrajovat, než vydělávat.

V místě musí být dobrá občanská vybavenost, dostatek pracovních příležitostí a kvalitní dopravní spojení. Je rozumné seznámit se i s plány na územní rozvoj, aby nedaleko dnes hezkého místa nevyrostla v budoucnu třeba silnice nebo průmyslový park.

Důležitá je také dostupnost nemovitosti pro jejího majitele, který čas od času na místo pojede, ať už kvůli opravám nebo prohlídkám. Řešit takovou situaci osobně na druhém konci republiky, kde se zrovna mohou prodávat zajímavé nemovitosti, je dlouhodobě nepraktické.

Ověřte stavbu i sousedy

V případě bytových domů by měl kupující ověřit i sousedy. Pokud je například více vlastníků bytů v exekuci, často se stává, že zbývající majitelé musí odvádět více peněz do fondu oprav kvůli neplatícím sousedům. Nákladnější úpravy společných prostor pak bývají velmi komplikované. Užitečné informace se v tomto směru dají najít na webu katastrálního úřadu www.cuzk.cz.  Zde je možné ověřit, zda není na listu vlastnictví bytu některého ze sousedů zápis o exekučním řízení.

V katastru nemovitostí by si měl potenciální majitel také zjistit, zda dřívější přestavba či přístavba domu neproběhla bez řádného povolení a zda odpovídá skutečný půdorys zastavěné plochy zápisu v katastru, aby se vyhnul případným potížím s úřady i komplikacím při jednání s bankami o případném financování. Nemovitost, která by nebyla „papírově“ v pořádku nemusí být pro banku vhodnou zástavou.

Ať už chce investor koupit levnější nemovitost před rekonstrukcí nebo novostavbu, vyplatí se ji nechat prověřit odborníkem ze specializované firmy. Ten zpravidla rozezná i případné závady, které laik nemusí vůbec odhalit. Utratit pár tisíc za tuto službu je určitě lepší, než koupit nemovitost, která kvůli opravám „spolkne“ další statisíce, které investor nemusí mít ani pohromadě.

Alternativa ve fondech

Investování do nemovitostí je rozhodně dobrá příležitost, jak zhodnotit své finance. Je to ale běh na dlouhou trať, u kterého se investor s největší pravděpodobností zapotí. Pokud ho investice do nemovitostí lákají, ale nechce řešit komplikace s hledáním nájemníků či údržbou, může využít konzervativní alternativy například v podobě nemovitostních fondů. Ty řídí tým realitních odborníků, kteří pro fond nakupují vhodné komerční nemovitosti jako kanceláře či obchodní centra, prostory v nich pronajímají a zároveň se starají o jejich správu. Vložením svých peněz do fondu se investor stává v podstatě spolumajitelem takové nemovitosti a příjmy z nájmu postupně zhodnocují jeho investici. Díky většímu počtu nájemníků pak nejsou výpadky nájmů v případě jednotlivých nájemníků tak fatální, jako když pronajímá nemovitost jednomu nájemníkovi. Riziko výpadku nájemného je tak dobře diverzifikováno.

Podíl ve fondu lze také prodat řádově rychleji než v případě bytu nebo domu. Likvidita investice do fondu je výrazně vyšší, než v případě koupě bytu jako investici. Roční výnos je stále zajímavý i po zaplacení všech poplatků, například v případě fondu kvalifikovaných investorů Edulios, respektive podfondu EDULIOS Alfa, který se zaměřuje na investice do komerčních nemovitostí v Praze, je projektovaná výkonnost (zhodnocení investovaných peněžních prostředků) 6 % ročně. Aktuální výkonnost podfondu EDULIOS Alfa v současné době tuto projektovanou výkonnost dokonce předbíhá. Nicméně v případě investování do nemovitostí je vždy důležitý nikoli okamžitý výkon, ale jeho dlouhodobá hodnota.

Autor: Martin Skalický, ředitel Fondu kvalifikovaných investorů Edulios