Zájem o české komerční nemovitosti stabilně roste. Za tento typ tuzemských realit, které v průměru nabízejí roční výnosy v rozpětí od 3, 5 % za nemovitosti typu „high street retail“ v Praze do hladiny okolo 5 % až 6 % p.a., utratili loni investoři přes sto miliard korun, což je rekordní výsledek. Chuť nakupujících přetrvává i letos, jen za první čtvrtletí dosáhl objem obchodů s komerčními nemovitostmi přibližně 34 miliard korun. Prudce rostou také vklady investované prostřednictvím nemovitostních fondů, na konci loňského roku v nich měli Češi vloženo 18,7 miliardy korun, což meziročně představovalo téměř padesátiprocentní nárůst a vše nasvědčuje tomu, že růst bude pokračovat. Jaké další trendy jsou na českém trhu patrné?

Zásoby kvalitních komerčních nemovitostí nejsou nekonečné a tenčí se. Investoři se tak poohlížejí i po kvalitě, o kterou dříve takový zájem neprojevovali a hledají vhodné nemovitosti mimo prémiové kategorie. Zajímavého výnosu i u původně méně atraktivních nemovitostí lze dosáhnout třeba vhodnou rekonstrukcí nebo změnou užívání. Jedná se o typické hledání investičních příležitostí s  přidanou hodnotou. Kdo takovou příležitost umí správně identifikovat, má šanci na zajímavý výnos i na současném velmi „horkém“ realitním trhu. U každé nemovitosti je potřeba mít jasnou vizi, jak zajistit či zachovat požadovaný výnos. Pokud investor takovou vizi má, není rozhodující, zda se jedná o prémiovou budovu, nebo ne.

Kupec pro každou nemovitost

Zájem o investování do nemovitostí jde napříč všemi kategoriemi. Dnes platí rčení, že „každá nemovitost má svého kupce“. Stále víc se tento trend projevuje spolu s přibývajícím počtem přímých českých investorů například u menších komerčních nemovitostí, často umístěných v méně prestižních lokalitách. I ty mohou nabízet zajímavé výnosy zejména tomu, kdo správně odhadne výnosový potenciál a umí takové nemovitosti odpovídajícím způsobem řídit. Vývoj realitního trhu má svá časová specifika a je vždy nezbytné uvažovat s dostatečným časovým předstihem. Ačkoliv má každý sektor trhu s komerčními nemovitostmi své preferované lokality, pomyslného „černého koně“ může investor objevit prakticky kdekoliv, ať už půjde o „mikro“ či „makro“ lokalitu.

Praha stále dominuje

Celorepublikově velmi atraktivní trh tvoří maloobchodními projekty. Od lokálních supermarketů po komplexní obchodní a zábavní centra. V oblasti kancelářských budov zůstává stále nejatraktivnější destinací Praha. Tento trh rozsahem, prestiží ale i cenou jednoznačně dominuje. Dlouhodobý rozvoj i budoucí developerský i investiční potenciál můžeme ale vidět také například v Brně, nebo Ostravě.

Zajímavý je trh s průmyslovými, respektive skladovými a distribučními areály, převážně umístěnými kolem dálniční sítě. Žádaná je opět Praha a její okolí ve Středočeském kraji. Stabilně roste zájem také o lokality v blízkosti Plzně, Brna a Ostravy.

Nájemníci vyžadují flexibilitu

Na straně nájemníků přináší dnešní doba stále častěji potřebu vyšší flexibility při užívání zejména kancelářských ploch. Ne každá firma si může dovolit platit nájem za reprezentativní prostory v režimu 24/7, zároveň je ale potřebuje mít k dispozici, kdykoliv si to situace žádá. Nabídka je vždy dána poptávkou a ta narůstá. Proto jsme například i my na našich administrativních budovách využili volné prostory a uvedli na trh nový projekt RightNow Offices, který se specializuje na kanceláře, zasedací místnosti a coworking po celé Praze s délkou nájmu již od jedné hodiny.

Dynamický je také vývoj požadavků na vybavení kancelářských prostor. Řada firemních nájemníků vyžaduje jejich úpravy tak, aby v nich například vznikly relaxační zóny. Z kuchyněk se stávají místa pro setkávání zaměstnanců a tomu také odpovídá jejich velikost a vybavení. Mnohdy se také standardní zasedací místnosti mění v „coworkingové“ prostory, kde lze vést nejen závažná jednání, ale i společně s kolegy pracovat a řešit zadané cíle.

Velkou změnu prodělalo vnímání ekologie. Stále více firem dnes chce deklarovat, že působí v budovách, které minimalizují své dopady na životní prostředí. Dnes již jednoznačně platí, že povinnou podmínkou pro to, aby budova mohla být klasifikovaná jako „prémiová“, je získání environmentální certifikace. Čím vyšší úroveň certifikace, tím samozřejmě lépe.

Autor: Martin Skalický, ředitel fondu kvalifikovaných investorů Edulios