Investice do nemovitostí prostřednictvím fondů se i v České republice staly oblíbeným způsobem, jak zhodnotit svoje finance. Majetek, který mají Češi uložený v nemovitostních fondech, loni vzrostl z 18,1 miliard na 22,9 miliard Kč (Asociace pro kapitálový trh).

Odborníci o tomto typu investování často hovoří jako o tzv. alternativních investicích. Mimo jiné proto, že nejsou závislé na vývoji akciových a dluhopisových trhů a investorovi mohou sloužit jako do jisté míry doplňková investice zvyšující výnosy a napomáhající rozložení tržních rizik. Jsou vhodné nejen pro toho, kdo nemá zájem nebo možnost vlastnit přímo nemovitosti, ale především jsou vzhledem k pravidelnému a postupnému investování dobrým prostředkem pro vytváření finančních rezerv na stáří.

U fondů, které jsou součástí prověřených a solidních finančních skupin a bankovních domů, se může klient spolehnout na to, že nemovitostní fondy hledají investice do kvalitních a důvěryhodných nemovitostí a projektů, jako jsou například nákupní a kancelářská centra, logistické areály, hotely či rezidenční objekty.

Velkou výhodou je stabilita

Investovat do bytu či domu s pomocí hypotéky je stále méně atraktivní, především kvůli postupnému navyšování úrokových sazeb a také nedávné změně v platbě daní z nabytí nemovitostí. Tato povinnost před časem přešla z podávajícího na kupujícího, ale mnoho bytů se přesto prodává za stejnou cenu jako před touto změnou, tedy jako kdyby daně stále platil prodávající.

Nákupem podílových listů nemovitostního fondu získá investor velmi stabilní zhodnocení svých vkladů, a to především díky dlouhodobým pronájmům těchto nemovitostí. Zároveň se jedná o poměrně stálou investici, protože nemovitosti v majetku fondu díky pravidelnému oceňování vyjadřují reálnou hodnotu. Držitelé podílových listů se tak vlastně s minimální investicí stávají spolumajiteli nemovitostí a jejich vklad je zhodnocován především pronájmem těchto nemovitostí.

Součástí nájemních smluv jsou tzv. inflační doložky, jejichž prostřednictvím jsou aktualizovány výše pronájmu podle průměrné roční inflace vyhlašované ČNB (tato banka je mj. pověřena dozorem nad nemovitostními fondy). Výnosy z tohoto druhu fondů zároveň nepodléhají pohybům na burzách, takže jsou v tomto ohledu stabilnější než například akcie nebo dluhopisy.

Jako jednu z největších výhod investice do nemovitostních fondů spatřuji v tom, že nepodléhají dani z příjmu. Což platí v případě fyzických osob, které odkoupí v daném roce cenné papíry (včetně podílových listů) v objemu 99 999,99 Kč nebo které odkoupí v daném roce cenné papíry za 100 000 Kč a více a tyto finanční prostředky byly zainvestovány po dobu 36 měsíců a výše. Vzhledem k poměrné složitosti těchto operací je dobré tuto záležitost vždy konzultovat s daňovým poradcem nebo s odborníkem z nemovitostních fondů.

FKI – zajímavá investice pro movitější investory i firmy

Vedle tradičních nemovitostních fondů, do nichž lze vkládat peníze už v řádu několika stokorun měsíčně a které jsou vhodné pro menší a pravidelné investory, lze vložit prostředky také tzv. fondů kvalifikovaných investorů. V tomto případě je minimální částka stanovena ze zákona, a to ve výši jednoho milionu korun. Tuto variantu tedy ocení jednotlivci, ale také firmy, kteří mají k dispozici větší hotovost.

Běžný investor se nemusí starat o výběr vhodné nemovitosti, její správu, případně o hledání nájemníků a dodržování smluv. Není výjimkou, že roční výnosy podílových fondů přesahují i 6 % i více, což je u pronajímání vlastní nemovitosti považováno za velmi slušné zhodnocení. Další výhodou je i vyšší likvidita než klasických nemovitostí. I když jsou některé fondy nastaveny tak, že počítají s určitou dobou trvání investice, vložené prostředky se z nich dají vyvázat podstatně rychleji, než může trvat shánění kupce nemovitosti, který bude ochoten zaplatit požadovanou částku.

Investování do nemovitostních FKI přináší zpravidla vyšší výnosy než například investice do podílových fondů. Samozřejmě, vždy je třeba mít na paměti poměr mezi výnosem a rizikem. V případě FKI, které je řízeno profesionálním týmem, je poměr rizika a výnosu zpravidla dobře vyvážen. V případě vlastní přímé investice do nemovitosti čelí investor samozřejmě rovněž rizikům spojeným s investováním, a navíc je na řešení takovýchto rizik zpravidla sám.

Autor: Martin Skalický, ředitel Fondu kvalifikovaných investorů Edulios.