Číně se dnes dostává pozornosti z celého světa. Její ekonomika nyní generuje celou jednu třetinu globálního růstu, světová ekonomika je tudíž citlivá i na její nejmenší problémy. Ta by se proto měla pozorně věnovat hlavním hrozbám, kterým čelí. Pilířem čínské ekonomiky je přitom trh s bydlením a jeho stav se promítá do bankovního sektoru, stavebnictví, těžkého průmyslu i chování a sentimentu domácností. Podle našich odhadů souvisí tento trh přímo či nepřímo s 19 % čínského HDP. Představuje právě tento segment ekonomiky jedno z největších rizik?

Pokud uvážíme příběhy o městech duchů a nikým neobývaných nově postavených domech, mohli bychom se domnívat, že trh s bydlením znamená pro čínskou ekonomiku skutečně vážnou hrozbu. Realita je ale pestřejší. Podle našich odhadů je neobydleno asi 29 % domů ve městech, což je velmi vysoké číslo. V USA se podíl neobydlených domů a bytů pohybuje kolem 13 %. Příliš nás neuklidní ani to, že většina z nich má svého majitele (jde zejména o spekulanty). Faktem prostě zůstává, že velká část je neobydlená. Pokud by se měla Čína v této oblasti dostat do deseti let na standard USA, musela by omezit aktivitu ve stavebním sektoru o celých 40 %. Míra investic do bydlení se navíc stále pohybuje mnohem výše než v jiných zemích. 

Uvedené ale neposkytuje ucelený obrázek o dynamice poptávky a nabídky na trhu s bydlením. Pokud vezmeme v úvahu pouze roční změny, stavba nových domů je nedostatečná. Jestliže má být uspokojena poptávka rostoucí populace ve městech, musí být ročně postaveno asi 9 milionů bytových jednotek. Nabídka se ale nyní nachází pod 7 miliony jednotek. V celém dodavatelském řetězci začínajícím nákupem půdy a končícím dokončenou stavbou jsou patrné známky útlumu a nabídka se nachází za udržitelnou poptávkou a ne před ní. Ceny nemovitostí sice rostou, ale nejde o extrémy (podle čínských měřítek). Signály přehřívání trhu tu patrné nejsou.

Pokud se na čínský problém na trhu s bydlením podíváme z dlouhodobého hlediska, objevuje se jeden významný pozitivní faktor. Čínská města mají v současnosti mnohem méně bytových jednotek (181 milionů) než domácností (269 milionů). Jde o důsledek chudoby, která často vede k tomu, že několik rodin žije v jednom bytě či domu. Růst bohatství by pak měl snižovat počet rodin žijících v jedné bytové jednotce. Pokud by se v této oblasti měla Čína v následujících deseti letech dostat na standard Spojených států, vyžadovalo by to zvýšení aktivity ve stavebním sektoru o 31 %.

Nepředpokládáme, že v Číně dojde ke stavebnímu boomu, protože to by bylo trochu přehnané. Snažíme se však ukázat, že aktivita v čínském stavebnictví a na trhu s bydlením není tak přehřátá, jak se na první pohled zdá. Za problém pak bývá často uváděna i velmi špatná dostupnost bydlení. Je pravdou, že poměr cen nemovitostí k příjmům domácností leží ve velkých městech extrémně vysoko a zadlužení čínských domácností se nachází výš než v USA. To představuje rizika, ale v menších městech už situace tak špatná není. Příjmy domácností také rostou poměrně rychle a vyšší ceny nemovitostí jsou pro ně přijatelnější i proto, že více šetří. Na dostupnost se také můžeme dívat i z jiného úhlu. Čínské domácnosti například věnují menší část příjmů na náklady na bydlení než Američané. Celkově tedy platí, že v některých ohledech budí vývoj na čínském realitním trhu obavy, ale nejde o černobílý obrázek. Pokud si ovšem dáme tato rizika do širšího kontextu, obavy se zmírní.